FAQ Grundsteuer

Welche Daten und Informationen werden für das Ausfüllen der Erklärung benötigt?
Gemarkung.
Flurstücksnummer.
Flurstücksfläche.
Grundbuchblattnummer.
zur wirtschaftlichen Einheit (Grundstück) gehörender Anteil.
Wohn- und Nutzflächen der Gebäude.

Zunächst könnten Finanzämter mit einem Erinnerungsschreiben eine neue Frist zur Abgabe setzen, Pflicht sei das aber nicht. Dann drohten Zwangsgelder und Verspätungszuschläge. Beide Beträge sind in ihrer Höhe gesetzlich geregelt, beim Zwangsgeld haben die Finanzämter aber einen Ermessensspielraum.

Wie bei der jährlichen Einkommensteuererklärung ist dies grundsätzlich möglich. Dafür benötigen Sie allerdings einen eigenen ELSTER-Zugang, da die Grundsteuererklärung digital abzugeben ist.

Melden Sie sich zuerst auf der Seite an. Dafür benötigen Sie keinen ELSTER-Zugang. Stattdessen registrieren Sie sich mit Ihrer E-Mail-Adresse und Ihrer Steuer-ID und verifizieren sich über einen Code, den Ihnen Ihr Finanzamt innerhalb von ein bis zwei Wochen postalisch zustellt.

Diese vier Fehler sollten Sie deshalb bei der Grundsteuererklärung vermeiden:
Fehler: Stichtag 1. Januar 2022 für Ihre Angaben missachten.
Fehler: Veraltete Angaben zum Bodenrichtwert machen.
Fehler: Die Abgabefrist versäumen.
Fehler: Wohn- und Nutzflächen falsch berechnen.

Beispiele für Nutzflächen sind Verkaufsräume, Werkstätten und Büros. Keine Nutzfläche ist bei der Grundsteuer dagegen das häusliche Arbeitszimmer, das zur Wohnfläche gerechnet wird.

Was droht, wenn die Grundsteuererklärung nicht fristgerecht eingereicht wurde? Nach Erhalt der Erinnerung vom Finanzamt sollte man der Forderung umgehend nachkommen, da sonst ein Verspätungszuschlag von etwa 25 Euro, im schlimmsten Fall sogar ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro festgesetzt werden kann.

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt.

Voraussichtlich wird für Grundstücke und Immobilien auf dem Land oder in strukturschwachen Gebieten weniger Grundsteuer anfallen. Dagegen kann es für Städter, Besitzer unbebauter Grundstücke und Eigentümer von Einfamilienhäusern teurer werden.

Aus welchen Unterlagen ergibt sich das Baujahr? Bei der Grundsteuer ist als Baujahr das Jahr gemeint, in dem die Immobilie bezugsfertig wurde. In den Bauunterlagen oder im Kaufvertrag findet sich häufig diese Angabe. Ansonsten kann das Bauamt der Gemeinde möglicherweise Auskunft geben.

In der Erklärung ist an zwei Stellen jeweils ein Anteil einzutragen. Der erste Anteil (Zeile 11) beschreibt, wie viel von dem Flurstück zu dem Grundstück gehört. Bei einem Einfamilienhaus ist dies meist 1/1.

Die Nummer steht im Grundbuchauszug und lässt sich auch im Internet abrufen. Zuerst wird der Zähler angegeben (456) und dann der Nenner (2).

Wo Eigentümer die benötigten Daten für die Grundsteuererklärung finden:
Aktenzeichen und/oder Steuernummer der Immobilie. ...
Adresse des Grundstücks, Name des Eigentümers. ...
Flurnummer, Grundbuchblatt, Gemarkung. ...
Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr. ...
Bodenrichtwert.

Nur in ganz besonders gelagerten Ausnahmefällen kann eine Erklärung in Papierform abgegeben werden.

Diese betragen 0,04 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück sowie 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude (Wohnfläche).

Eine gute Nachricht: Gärten, die sich um ein Wohnhaus herum befinden, zählen nicht als land- oder forstwirtschaftlich genutzte Fläche. Sie gehören unabhängig von ihrer Nutzung zum Grundvermögen und fließen mit der jeweiligen Fläche in die Berechnung des Grundsteuermessbetrags ein.

Hat eine Garage Einfluss auf die Grundsteuer?
Ist die Fläche aller Garagen insgesamt z. B. nur 25 m² groß, so ist in die Grundsteuererklärung 0 m² einzutragen. Stellplätze im Freien und Carports müssen generell nicht eingetragen werden.

Wohnflächenberechnung: Was zählt zur Wohnfläche? Zur Wohnfläche in einem Haus oder in einer Wohnung gehören vor allem die Flächen von Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer. Die Küche, das Esszimmer, Fluren und Diele, Badezimmer und WCs sowie Abstell- und Nebenräume sind bei der Berechnung ebenfalls zu berücksichtigen.

Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern bis zur Hälfte als Wohnfläche anzurechnen. Gesamte Treppengrundfläche gehört zur Verkehrsfläche. Befindet sich die Treppe im Wohnraum, ist die Treppengrundfläche der Nutzfläche zuzurechnen.

Das Treppenhaus zählt offiziell nicht zur Wohnfläche

Während manche Kellerräume je nach baulicher Situation teilweise oder ganz zur Wohnfläche gezählt werden können, ist das Treppenhaus daher weder laut DIN 277 noch laut Wohnflächenverordnung von 2004 Teil der Wohnfläche.

Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern 100%
Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von einem Meter und weniger als 2 Metern 50%
Räumen von Raumteilen von weniger als einem Meter

Nach der Abgabe der Grundsteuer-Erklärung werden Finanzamt und Gemeinde aktiv. Das Finanzamt prüft Ihre Angaben und berechnet auf deren Grundlage den neuen Grundsteuerwert.

Bei einer Höhe zwischen 1 bis 2 Meter sollte die Fläche mit 50 Prozent einkalkuliert werden. Beträgt die Höhe mehr als 2 Meter, so muss diese komplett als Wohnfläche betrachtet werden. Terrassen, Balkone, Dachgärten und Loggien werde mit einem Viertel der Wohnfläche einbezogen.

Im Feld 51 geht es um den Besitzanteil Ihres Grundstückes. Gehört Ihnen das Grundstück alleine, tragen Sie bei Zähler 1 und bei Nenner 1 ein. Teilen Sie sich das Grundstück beispielsweise mit einem/einer Ehegpartner:in, tragen Sie bei Zähler 1 und bei Nenner 2 für den halben Anteil ein.

Lediglich für Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Grundstücksgemeinschaften ohne geschäftsüblichen Namen sind in den Zeilen 33-40 ergänzende Angaben zur Bezeichnung der Gemeinschaft einzutragen.

Für im Sachwertverfahren zu bewertende Nichtwohngrundstücke (z.B. Geschäftsgrundstücke) sind ab Zeile 20 u.a. die Gebäudeart, das Baujahr und die Bruttogrundfläche anzugeben.

Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Steuermessbetrags (§ 4 Hessisches Grundsteuergesetz - HGrStG) auswirken, zum Beispiel bei einer Flächenerweiterung durch Neubau, Anbau oder Ausbau, einer Flächenreduzierung durch Abriss oder bei einer Änderung der Nutzungsart von Wohnen zu Nicht-Wohnen oder umgekehrt.
Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Steuerschuldnerschaft (§ 3 HGrStG) auswirken, zum Beispiel in den Fällen, bei denen ein Erbbaurecht neu begründet wird.
Hinweis: Eine Anzeigepflicht besteht nicht in den Fällen eines Eigentumswechsels aufgrund eines Kaufs/Verkaufs des Grundstückes.
Es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer erstmaligen Festsetzung führen können, zum Beispiel der Wegfall einer Steuerbefreiung oder die Teilung eines Grundstücks.
Es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer Aufhebung des Grundsteuermessbetrags führen können, zum Beispiel, wenn eine wirtschaftliche Einheit wegfällt oder erstmals die Voraussetzungen einer Grundsteuerbefreiung vollumfänglich greifen.
Bei einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft haben sich Änderungen an den Flächen oder den Nutzungen ergeben.

Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Grundstücks
Eigentümerinnen oder Eigentümer (ggf. Erbbauverpflichtete/r) eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
Bei Grundstücken des Grundvermögens, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
Bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung der Eigentümerin oder des Eigentümers des Gebäudes
Gehört der Grundbesitz mehreren Personen (zum Beispiel Ehegatten), ist es ausreichend, wenn eine Person die Änderung anzeigt. Die anderen Personen sind dann von ihrer Anzeigepflicht befreit.

Bis auf Weiteres können die Änderungen formlos angezeigt werden. Hierfür können Sie über ELSTER – Ihr Online-Finanzamt (
www.elster.de
Öffnet sich in einem neuen Fenster) eine sonstige Mitteilung oder eine E-Mail an das zuständige Finanzamt senden. Auch eine Anzeige mittels formlosen Schreibens ist möglich.

Gut zu wissen: Sie können die Änderungen auch mittels einer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag anzeigen. Falls Sie schon einmal eine solche Erklärung elektronisch über ELSTER an die Finanzverwaltung übermittelt haben, können Sie mit Hilfe der „Datenübernahme“ die Daten aus der vorherigen Erklärung übernehmen, punktuell anpassen und unter Angabe des zutreffenden Stichtags an die Finanzverwaltung übermitteln. Sie müssen damit nicht alle Daten vollständig neu erfassen. Die Art der Veranlagung (Neu- oder Nachveranlagung) können Sie dem untenstehenden Text entnehmen.

Eine Anzeige müssen Sie innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung abgeben, wenn sich die Nutzungen oder die Eigentumsverhältnisse eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Steuergegenstandes ändern und dies zu einer Änderung oder zum Wegfall der Steuerbefreiung führen kann oder die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl wegfallen.

Hinweis: Für anzeigepflichtige Vorgänge im vorgenannten Sinne, deren Frist vor dem 1. Januar 2025 endet, gilt eine verlängerte Abgabefrist bis zum 31. Dezember 2024.

Für die folgenden Änderungen besteht Ihrerseits keine Anzeigepflicht:

Eigentümerwechsel
Ermittlung von Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse auf einen Stichtag nach dem Hauptveranlagungszeitpunkt 1. Januar 2022. [bei land- und forstwirtschaftlichen Vermögen auf einen Stichtag nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022]

Veränderungen an Grundstücken des Grundvermögens (Grundsteuer B) während eines Hauptveranlagungszeitraumes werden anlassbezogen durch Neuveranlagungen (§ 9 HGrStG), Nachveranlagungen (§ 10 HGrStG) oder Aufhebungen des Grundsteuermessbetrags (§11 HGrStG) berücksichtigt.

Neuveranlagungen erfolgen auf den 1. Januar des Jahres, das dem Jahr folgt, in dem die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten ist (zum Beispiel Flächenerweiterungen oder Eigentümerwechsel).

Nachveranlagungen erfolgen auf den 1. Januar des Jahres, das dem Jahr folgt, in dem die wirtschaftliche Einheit neu entstanden ist (zum Beispiel durch Begründung von Wohn- oder Teileigentum) oder sie durch den Wegfall einer Steuerbefreiung steuerpflichtig wird.

Eine Aufhebung des Grundsteuermessbetrags erfolgt auf den 1. Januar des Jahres, das dem Jahr folgt, in dem die wirtschaftliche Einheit weggefallen oder der Befreiungsgrund eingetreten ist.

Die Angaben in der Anzeige beziehen Sie bitte auf die Verhältnisse zum jeweiligen Festsetzungszeitpunkt.

Hinweis: Treten die Änderungen nach dem 1. Januar 2022, aber vor dem Jahr 2025 ein, dann erfolgt eine Neuveranlagung, Nachveranlagung oder Aufhebung des Steuermessbetrags erst auf den 1. Januar 2025.

Der Feststellungszeitpunkt ist der 1. Januar des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem die wirtschaftliche Einheit entstanden ist oder der 1. Januar des Jahres, das auf die Änderung folgt. Besteht die wirtschaftliche Einheit bereits, war aber bisher vollständig von der Grundsteuer befreit, ist der Zeitpunkt der Nachfeststellung der 1. Januar des Jahres, in dem der Grundsteuerwert erstmals der Besteuerung zugrunde gelegt wird.