Möchten Sie als Wohneigentümergesellschaft eine Entscheidung außerhalb der Eigentümerversammlung durchsetzen, bietet das Gesetz in § 23 Abs. 3 WEG die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen, ohne dass eine Versammlung einberufen werden muss.

Ein Umlaufbeschluss bietet sich vor allem dann an, wenn kein Diskussionsbedarf vorhanden, aber ein Beschluss notwendig ist. In diesem Fall können Eigentümer den Umlaufbeschluss über das Umlaufverfahren, auch Umlaufbeschlussverfahren genannt, durchführen.

- ein Umlaufbeschluss erfordert Einstimmigkeit
- Stimmverbote gelten nicht
- Schriftliche Zustimmung
- Verkündung des Umlaufbeschlusses

Einfache Mehrheit: Ein Umlaufbeschluss kann mit einer einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gültig werden. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen für den Beschluss stimmen müssen. Die absolute Anzahl der Stimmen variiert eventuell, je nachdem wie viele Eigentümer ihre Stimmen abgeben.

Wie verkündet man einen Umlaufbeschluss?
In den meisten Fällen wird das Ergebnis schriftlich per E-Mail oder Post allen Eigentümer mitgeteilt. Auch ein Aushang im Treppenhaus kann zur Verkündung genutzt werden.

Wie bei den Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung ist auch der Umlaufbeschluss vier Wochen lang nach schriftlicher Verkündung anfechtbar. Es gilt das Datum der Zustellung an den Eigentümer.

Grundsätzlich ist nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung nur dann gültig, wenn alle Eigentümer einstimmig ihre Zustimmung erteilen. Wird also in einem WEG Umlaufbeschluss nicht einstimmig abgestimmt oder stimmen einzelne Wohnungseigentümer gar nicht ab, kommt der Beschluss nicht zustande.

Eine einfache Mehrheit ist bereits dann erreicht, wenn mindestens 51% der Anwesenden für einen Beschluss stimmen.

Bei der Formulierung eines Beschlussantrags sind jedoch zwei Grundregeln zu beachten:
Ein Beschlussantrag muss so bestimmt sein, dass man nur noch mit “Dafür” oder “Dagegen” hierauf antworten muss.
Ein Beschlussantrag muss positiv formuliert sein, damit er als Beschluss umgesetzt werden kann.

Einen Umlaufbeschluss können Sie als Eigentümer unter den gleichen Bedingungen anfechten wie einen Beschluss, der innerhalb einer Eigentümerversammlung getroffen worden ist. Wichtig zu beachten, dass es für die Anfechtung eine Frist von einem Monat gibt.1

Beim Umlaufverfahren werden Beschlüsse ohne Zusammenkunft der Beteiligten / der beteiligten Gremien ausschließlich auf schriftlichem Wege gefasst. Das Umlaufverfahren kommt meist dann zur Anwendung, wenn die Entscheidenden keinen (weiteren) Diskussionsbedarf haben, gleichwohl aber ein formaler Beschluss notwendig ist.

Kann ein Beschluss rückgängig gemacht werden?
Ein einmal gefasster Beschluss kann mit der gleichen Mehrheit aufgehoben werden, die für den ursprünglichen Beschluss nötig war.

Nur Wohnungseigentümer können Beschlüsse anfechten. Verwalter haben kein Anfechtungsrecht.

Der Abriss eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ist eine bauliche Veränderung, die nur mit Zustimmung sämtlicher betroffener Wohnungseigentümer beschlossen werden kann. Betroffen sind bei einer derartigen Maßnahme in der Regel alle Eigentümer, so- dass auch alle Eigentümer zustimmen müssen.

das schriftliche Beschlussverfahren kann grundsätzlich durch folgende Parteien beantragt werden:
1. von der Verwaltung bzw. dem WEG-Verwalter,
2. hierzu ermächtigter Eigentümer,
3. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder dessen Vertreter.