Beschluss in der ETV und Umlaufbeschluss

Beschlusskompetenz der WEG: Was darf beschlossen werden und wo liegen die Grenzen?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es viele Themen, die durch Beschlüsse geregelt werden können. Doch nicht alles, was beschlossen wird, ist rechtlich zulässig. Die Beschlusskompetenz der WEG ist klar geregelt und es gibt bestimmte Grenzen, die zu beachten sind. In diesem Artikel erläutern wir, welche Beschlüsse zulässig sind, wo die Grenzen liegen und welche Beispiele aus der Praxis relevant sind.

Die WEG kann über viele Themen beschließen, insbesondere solche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Hierzu zählen:

- Instandhaltungsmaßnahmen,
- Modernisierungen,
- Nutzungsregelungen für das Gemeinschaftseigentum,
- Verwaltungskosten und Rücklagenbildung.

§ 23 Abs. 1 WEG: Entscheidungen der WEG werden durch Mehrheitsbeschluss getroffen.

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Die Gemeinschaft kann über Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen.

Sanierung des Treppenhauses: Ein Beschluss, der die Sanierung des Treppenhauses umfasst, ist zulässig, da es sich um eine Maßnahme zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums handelt. Die Kosten hierfür werden auf die Eigentümer nach dem Verteilungsschlüssel umgelegt, der in der Teilungserklärung festgelegt ist.

Nutzungsregelung des Gartens: Wenn der Garten gemeinschaftliches Eigentum ist, kann durch Beschluss festgelegt werden, wie er genutzt wird. Beispielsweise könnte beschlossen werden, dass der Garten nur für bestimmte Zwecke (Erholung, Grillen) genutzt werden darf.

Nutzung des Fahrradraums: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass der Fahrradraum von allen Eigentümern und Mietern genutzt werden darf. Eine Einschränkung, dass nur Eigentümer Zugang haben, wäre hingegen unzulässig, da dies die Mieterrechte beschneiden würde.

Bauliche Veränderungen: Im Urteil vom 19. Juli 2024 (Az. V ZR 226/23) entschied der BGH, dass bauliche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, wenn sie notwendig sind und die Rechte anderer Eigentümer nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen.

Delegation von Verwaltungsentscheidungen: Der BGH stellte im Urteil vom 25. September 2015 (Az. V ZR 246/14) fest, dass Verwaltungsentscheidungen an den Verwalter delegiert werden können, jedoch nur im gesetzlich zulässigen Rahmen.

Umzugspauschale: Ein Beschluss, der von Eigentümern verlangt, bei einem Umzug eine Pauschale an die WEG zu zahlen, wäre unzulässig. Zwar könnte die WEG eine Sicherheitsleistung für mögliche Schäden am Gemeinschaftseigentum verlangen, eine generelle Pauschale für alle Umzüge überschreitet jedoch die Beschlusskompetenz.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Das Oberlandesgericht München entschied am 6. Dezember 2016 (Az. 28 U 2388/16 Bau), dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums keine originäre Aufgabe der Eigentümergemeinschaft ist und daher nicht per Beschluss erfolgen darf.

Treppenhaus-Sanierung durch einen Eigentümer: Wird beschlossen, dass ein einzelner Eigentümer die Sanierung eines Teils des Gemeinschaftseigentums, wie das Treppenhaus, auf eigene Kosten übernehmen muss, ist dieser Beschluss unzulässig. Solche Maßnahmen müssen gemeinschaftlich getragen werden, und die WEG hat keine Befugnis, die Kosten auf Einzelne zu übertragen, außer es liegt eine klare verursachungsgerechte Regelung vor.

Beschränkung der Musikausübung: Ein Beschluss, der ein allgemeines Musikverbot festlegt, wäre unwirksam, da dies die Eigentumsrechte unverhältnismäßig einschränkt. Ruhezeiten können hingegen wirksam beschlossen werden, solange sie den örtlichen Gesetzen entsprechen.

BGH, Urteil vom 10.02.2012, Az. V ZR 72/11: Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss erteilt oder entzogen werden können.

BGH, Urteil vom 25.09.2015, Az. V ZR 170/14: Ein Eigentümer, der einem ordnungsgemäß gefassten Beschluss nicht nachkommt, kann von der WEG auf Durchführung verklagt werden.

Umlaufbeschluss:
Sollte ein dringendes Thema auftreten, das kurzfristig zu klären ist, kann ein Umlaufbeschluss gefasst werden. Hierbei wird nach einfacher Mehrheit beschlossen, und dies ist in § 23 Abs. 3 S. 2 WEG geregelt. Diese Form der Beschlussfassung kann besonders bei dringenden Instandhaltungsmaßnahmen von Bedeutung sein.

Geschäftsordnungsbeschluss:
Ein Geschäftsordnungsbeschluss regelt den Ablauf der Versammlung, z.B. die Reihenfolge der Tagesordnungspunkte oder die Art der Abstimmung. Ein solcher Beschluss hat in der Regel keine finanziellen Auswirkungen und dient lediglich der Strukturierung des Versammlungsablaufs.

Bauliche Veränderungen: Im Urteil vom 19. Juli 2024 (Az. V ZR 226/23) entschied der BGH, dass bauliche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, wenn sie notwendig sind und die Rechte anderer Eigentümer nicht unverhältnismäßig beeinträchtigen.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Das Oberlandesgericht München entschied am 6. Dezember 2016 (Az. 28 U 2388/16 Bau), dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums keine originäre Aufgabe der Eigentümergemeinschaft ist und daher nicht per Beschluss erfolgen darf.

Delegation von Verwaltungsentscheidungen: Der BGH stellte im Urteil vom 25. September 2015 (Az. V ZR 246/14) fest, dass Verwaltungsentscheidungen an den Verwalter delegiert werden können, jedoch nur im gesetzlich zulässigen Rahmen.

Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums unterliegt bestimmten Regeln. Hierzu zählt, dass Mieter das gleiche Nutzungsrecht wie Eigentümer haben, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung getroffen wurde.

Garten: Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern zusteht, darf nicht willkürlich einem einzelnen Eigentümer oder Mieter entzogen werden, es sei denn, es besteht ein Sondernutzungsrecht.

Fahrradraum: Ein Beschluss, der die Nutzung des Fahrradraums nur auf Eigentümer beschränkt, wäre unzulässig, da dies die Rechte der Mieter beschneiden würde.

§ 15 Abs. 3 WEG: Die Gemeinschaft darf durch Mehrheitsbeschluss Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums treffen, solange sie die Rechte einzelner Eigentümer nicht unzumutbar einschränken.

Möchten Sie als Wohneigentümergesellschaft eine Entscheidung außerhalb der Eigentümerversammlung durchsetzen, bietet das Gesetz in § 23 Abs. 3 WEG die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen, ohne dass eine Versammlung einberufen werden muss.

Ein Umlaufbeschluss bietet sich vor allem dann an, wenn kein Diskussionsbedarf vorhanden, aber ein Beschluss notwendig ist. In diesem Fall können Eigentümer den Umlaufbeschluss über das Umlaufverfahren, auch Umlaufbeschlussverfahren genannt, durchführen.

- ein Umlaufbeschluss erfordert Einstimmigkeit
- Stimmverbote gelten nicht
- Schriftliche Zustimmung
- Verkündung des Umlaufbeschlusses

Einfache Mehrheit nur bei Vorratsbeschluss: Ein Umlaufbeschluss kann mit einer einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gültig werden. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen für den Beschluss stimmen müssen. Die absolute Anzahl der Stimmen variiert eventuell, je nachdem wie viele Eigentümer ihre Stimmen abgeben. Existiert der Vorratsbeschluss nicht, muss die Mehrheit allstimmig also zu 100% gegeben sein.

Wie verkündet man einen Umlaufbeschluss?
In den meisten Fällen wird das Ergebnis schriftlich per E-Mail oder Post allen Eigentümer mitgeteilt. Auch ein Aushang im Treppenhaus kann zur Verkündung genutzt werden.

Wie bei den Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung ist auch der Umlaufbeschluss vier Wochen lang nach schriftlicher Verkündung anfechtbar. Es gilt das Datum der Zustellung an den Eigentümer.

Grundsätzlich ist nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung nur dann gültig, wenn alle Eigentümer einstimmig ihre Zustimmung erteilen. Wird also in einem WEG Umlaufbeschluss nicht einstimmig abgestimmt oder stimmen einzelne Wohnungseigentümer gar nicht ab, kommt der Beschluss nicht zustande.

Eine einfache Mehrheit ist bereits dann erreicht, wenn mindestens 51% der Anwesenden für einen Beschluss stimmen. Diese reichen bei Vorratsbeschluss aus, ansonsten Allstimmigkeit = 100%.

Bei der Formulierung eines Beschlussantrags sind jedoch zwei Grundregeln zu beachten:
Ein Beschlussantrag muss so bestimmt sein, dass man nur noch mit “Dafür” oder “Dagegen” hierauf antworten muss.
Ein Beschlussantrag muss positiv formuliert sein, damit er als Beschluss umgesetzt werden kann.

Einen Umlaufbeschluss können Sie als Eigentümer unter den gleichen Bedingungen anfechten wie einen Beschluss, der innerhalb einer Eigentümerversammlung getroffen worden ist. Wichtig zu beachten, dass es für die Anfechtung eine Frist von einem Monat gibt.1

Beim Umlaufverfahren werden Beschlüsse ohne Zusammenkunft der Beteiligten / der beteiligten Gremien ausschließlich auf schriftlichem Wege gefasst. Das Umlaufverfahren kommt meist dann zur Anwendung, wenn die Entscheidenden keinen (weiteren) Diskussionsbedarf haben, gleichwohl aber ein formaler Beschluss notwendig ist.

Kann ein Beschluss rückgängig gemacht werden?
Ein einmal gefasster Beschluss kann mit der gleichen Mehrheit aufgehoben werden, die für den ursprünglichen Beschluss nötig war.

Nur Wohnungseigentümer können Beschlüsse anfechten. Verwalter haben kein Anfechtungsrecht.

Der Abriss eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ist eine bauliche Veränderung, die nur mit Zustimmung sämtlicher betroffener Wohnungseigentümer beschlossen werden kann. Betroffen sind bei einer derartigen Maßnahme in der Regel alle Eigentümer, so- dass auch alle Eigentümer zustimmen müssen.

das schriftliche Beschlussverfahren kann grundsätzlich durch folgende Parteien beantragt werden:
1. von der Verwaltung bzw. dem WEG-Verwalter,
2. hierzu ermächtigter Eigentümer,
3. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder dessen Vertreter.